Anlage so

Kauf und Verkauf von Grundstücken

[Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkt → Zeile 32]

Die Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb von 10 Jahren nach dessen Erwerb unterliegt als Spekulationsgeschäft der Besteuerung. Ohne Belang sind die Gründe für den Verkauf, sodass eine Steuerpflicht auch z. B. dann eintritt, wenn das Versteigerung droht (BFH, Urteil v. 27.9.2012, III R 19/11, BFH/NV 2013 S. 1027). Für die Fristenberechnung in § 23 EStG kommt es darauf an, wann der Kaufvertrag schuldrechtlich abgeschlossen wurde (BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 18/13). Steht die Grundstücksveräußerung unter einem Genehmigungsvorbehalt (aufschiebende Bedingung), ist dieser für die Fristberechnung unerheblich (BFH, Urteil v. 10.2.2015, IX R 23/13, BFH/NV 2015 S. 728). Wird ein bebautes Grundstück veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung, wenn das Grundstück inner der Zehnjahresfrist erworben wurde. Die Fertigstellung des Gebäudes ist unmaßgeblich. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder ausgedehnt werden. Das gilt auch, wenn sie in einem teilfertigen Zustand verkauft werden. 

Die Nutzung einer Rückerwerbsoption setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang. Sie wird nicht als Rückabwicklung gewertet (FG Münster, Urteil v. 30.10.2012, 1 K 2240/09 E.).

Bei einer Ratenzahlung über mehrere Jahre wird der Veräußerungspreis in mehreren Vz. erfaßt (BFH, Urteil v. 11.11.2009, IX R 57/08, BFH/NV 2010 S. 717). Das gültig auch in Verlustfällen (BFH, Urteil v. 6.12.2016, IX R 18/16, BFH/NV 2017 S. 668).

Bei dem Verkauf eines geschenkten oder geerbten Grundstücks kommt es für die Berechnung der Frist an den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorbesitzer an. Erwirbt ein Miterbe entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit AK. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks besteuert werden muss.

Eine unentgeltliche Übertragung eines Hauses auf das Kinder mit anschließendem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, den der ursprüngliche Besitzer angebahnt hat, stellt keinen Misshandlung rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten dar und ist somit bei den Kinder zu erfassen (BFH, Urteil v. 23.4.2021, IX R 8/20).

Die Enteignung ist kein privates Veräußerungsgeschäft i. S.v. § 23 EStG und ist somit nicht steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 23.7.2019, IX R 28/18, BFH/NV 2019 S. 1285). Anders wird das bei einer Zwangsversteigerung gesehen (FG Dsseldorf, Urteil v. 28.4.2021, 2 K 2220/20 E). Auch die Veräußerung eines auf einem Campingplatz aufgestellten Mobilheims ist kein privates Veräußerungsgeschäft (Niedersächsisches FG, Urteil v. 28.7.2021, 9 K 234/17, EFG 2021 S. 1820, Revision eingelegt, Büro Az. IX R 22/21).

Die Veräußerung eines unentgeltlich bestellten Erbbaurechts ist kein privates Veräußerungsgeschäft i.S.v. § 23 EStG (BFH, Urteil v. 8.11.2017, IX R 25/15, BFH/NV 2018 S. 560). Wird ein mittels einem Erbbaurecht belastetes Grundstück angschafft und später lastenfrei weiterveräußert, ist der Veräußerungsgewinn nur anteilig steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 12.6.2013, IX R 31/12, BFH/NV 2013 S. 1701).

Auch die Entnahme eines betrieblichen Grundstücks (auch im Rahmen einer Betriebsaufgabe) wird als Erwerb angesehen. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Zehnjahresfrist (z. B. Entnahme des Grundstücks, anschließend Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, Folge: Besteuerung). Der Auszugswert gilt als Anschaffungswert. Dies gilt aber nur, soweit dieser der Steuerfestsetzung tatsächlich zugrunde gelegt wurde (BFH, Urteil v. 6.12.2021, IX R 3/21, BFH/NV 2022 S. 643).

Die Einlage eines privat erworbenen Grundstücks während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen stellt keine Veräußerung dar. Ein nachfolgender Veräußerungsvorgang weg dem Betriebsvermögen wird aber auch auf der privaten Ebene steuerpflichtig, wenn das Grundstück noch während die Spekulationsfrist veräußert wird.

Immer als Veräußerung gilt eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft. 

[Verkauf der eigengenutzten Wohnung → Zeile 33]

Wird das bebaute Grundstück zwischen der Anschaffung (bzw. Fertigstellung) und der Veräußerung als Privatwohnung genutzt, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Dazu gehört auch die Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Büro entfällt. Somit wird auch dieser innerhalb der Spekulationsfrist nicht besteuert (BFH, Urteil v. 1.3.2021, IX
R 27/19, BFH/NV 2021), entgegen BMF, Schreiben v. 5.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, Rn. 21, BStBl 2000 I S. 1383).

Gleiches gültig, wenn im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren eine entsprechende Eigennutzung vorlag (ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn die Wohnung im Jahr der Beendigung der Eigennutzung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde). Wird eine Wohnung im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist das unschädlich, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben muss (BFH, Urteil v. 3.9.2019, IX R 10/19, BFH/NV 2020 S. 14). Damit reicht eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen aus. Wird das Wirtschaftsgut hingegen im Vorjahr der Veräußerung kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z. B. vorübergehende Vermietung) oder kommt es im Vorjahr der Veräußerung zu einem vorübergehenden Leerlauf, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern (BMF, Schreiben v. 17.6.2020, IV C 1 - S 2256/08/10006:006, BStBl 2020 I S. 576). Anderes soll bei einer Vermietung einzelner Räume an einzeln Tagen gelten (Niedersächsisches FG, Urteil v. 27.5.2021, 10 K 198/20, Revision beim BFH unter Az. IX R 20/21).

Wurde dem Steuerpflichtigen die Wohnung geschenkt, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Wohnung eigen bewohnt hat, dem Rechtsnachfolger zugerechnet. Entsprechendes gilt für den Fall der Erbschaft. Die Steuerfreiheit gilt allerdings nicht für Ferienwohnungen. Wird das Inventar mitverkauft, ist der Gewinn daraus nicht steuerpflichtig
(FG Münster, Urteil v. 3.8.2020, 5 K 2493/18, rkr.).

[Abschreibungen → Zeile 37]

Der Veräußerungsgewinn erhöht sich um die in die Vergangenheit steuerlich in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge nach § 7 EStG.

[Veräußerungskosten → Zeile 38]

Als Veräußerungskosten kommen beispielsweise Aufwendungen für einen Makler, für Annoncen sowie sonstige Ausgaben (Kopien von Plänen, Fahrtkosten zu Besichtigungsfahrten etc.) in Betracht.
 

Wertpapiere

Veräußerungsgewinne von Wertpapieren, die nach dem 31.12.2008 erworben wurden, fallen unter die Einkünfte weg Kapitalvermögen. Die vor diesem Stichtag erworbenen Wertpapiere können steuerfrei veräußert werden, es sei denn, es wird mindestens 1 % aller Anteile einer Kapitalgesellschaft festgehalten. In diesem Fall sieht das EStG die Mitwirkung als «wesentlich» an. Der Veräußerungsgewinn ist dann steuerrelevant nach § 17 EStG.

Leerverkäufe: Leerverkäufe sind Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter früher erfolgt als die Erwerb (sog. Leerverkäufe). Auch diese Einnahmen fallen unter die Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Andere Wirtschaftsgüter

[Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkt → Zeile 42-49]

Veräußerungsgewinne oder -verluste aus dem Verkauf anderer Wirtschaftsgüter (Zeile 41) innerhalb eines Jahres sind steuerpflichtig. Dazu gehört z. B. der Gewinn aus dem Verkauf eines Tickets für ein Fußballspiel (BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 10/18, BFH/NV 2020 S. 570). Für Gegenstände, die als Einkunftsquelle genutzt werden und daraus mindestens in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt wurden, erhöht sich der Spekulationszeitraum an zehn Jahre.

Auch der Gewinn oder Verlust aus die Veräußerung von Fremd- oder Kryptowährungen (z. B. Bitcoins) gehört zu den sonstigen Einkünften aus privaten Verkäufen. Das gilt auch, wenn erworbene Bitcoins als Zahlungsmittel eingesetzt werden. Der Wert der im Gegenzug erworbenen Ware oder Dienstleistung ist als Veräußerungspreis anzusetzen (Einzelheiten s. BMF, Schreiben v. 10.5.2022, IV C 1 – S 2256/19/10003:001, BStBl 2022 I S. 668). Über die steuerliche Behandlung muss noch die BFH entscheiden ((FG Köln, Urteil v. 25.11.2021,14 K 1178/20, EFG 2022 S. 677, Revision beim BFH unter Az. IX R 3/22).

Treibhausgasminderungsquote Von 2022 bis 2030 kann jeder Halter eines Batteriefahrzeugs das Treibhausgasminderungsquote (THG-Quote) verkaufen, unabhängig davon, ob das Fahrzeug privat oder gewerblich genutzt wird, es gekauft, gewährt oder finanziert wurde. 
Bei der Veräußerung der Treibhausgasreduktionsrate (THG-Quote) für ein Privatfahrzeug handelt sich nicht um eine Leistung i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG, sondern um ein privates Veräußerungsgeschäft eines anderen Wirtschaftsguts. Dieses unterliegt der Besteuerung nur, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als ein Jahr beträgt. Da die THG-Quote nicht angeschafft wird unterliegt diese nicht der Einkommensteuer. 
Landesamt für Steuern Rheinland-Pfalz, Verf. v. 29.3.2022, S 2240/S 2256/S 2257 A - St 32 1, St 32 3, St 31 5.

Die Veräußerungsgewinne (und -verluste) aus dem Verkauf von Wirtschaftsgütern des alltäglichen Gebrauchs, die nach dem 13.12.2010 erworben wurden, sind nicht steuerpflichtig. Der Begriff «Wirtschaftsgüter des alltäglichen Gebrauchs» ist zwar nicht weiter definiert, dazu zählen wohl insbesondere Pkw, Fernseher u. a. als Gebrauchsgüter.

Freigrenze

Der Gesamtgewinn aller getätigten relevanten Veräußerungen eines Jahr bleibt steuerfrei, wenn er weniger als 600 Euro betragen hat. Ein Gewinn von 600 EUR und mehr wird voll versteuert.

Ehegatten erhalten den Freibetrag zweifach, wenn jeder Veräußerungsgewinne erzielt hat.

[Veräußerungsverluste → Zeile 52]

Veräußerungsverluste werden zunächst mit Veräußerungsgewinnen saldiert.

Ergibt sich danach einer Gesamtverlust darf dieser nicht mit anderen erzielten Einkünften verrechnet werden. Auch eine Berücksichtigung im Rahmen des allgemeinen Verlustrück- oder -vortrags nach § 10d Fest scheidet aus. Allerdings ist ein einjähriger Verlustrücktrag vornehmen, sodass Veräußerungsgewinne des Vorjahres gemindert werden. Dieser Verlustrücktrag kann nicht mehr betragsmäßig begrenzt werden, es kann nur komplett darauf verzichtet werden. Darüber hinaus sind verbleibende Verluste in den Folgejahren mit erzielten Veräußerungsgewinnen gegenzurechnen (= unbegrenzter Verlustvortrag).

Veräußerungsverluste, die in den Jahren bis 2009 nach der Altregelung entstanden sind, können auch mit Gewinnen aus späteren Jahren verrechnet werden.

Die nicht ausgenutzten Verluste sind gesondert festzustellen. Diese Feststellung gilt als Grundlagenbescheid und ist nach Bestandskraft bindend. Sofern die Verluste fehlerhaft festgestellt wurden, kann nur dieser Bescheid im Wege des Einspruchs angegriffen werden. Eine Änderung im Rahmen einer späteren Einkommensteuerveranlagung oder Verlustfeststellung ist nicht möglich.